昆明房子均价(昆明房子均价多少)

昆明房子(昆明房价跌破1.5w/㎡)

昆明最新房价数据出炉。

昆明瑞丽公布的数据显示，7月昆明商品房成交面积48.88万㎡(4011套)，成交均价14702元/㎡。

新房市场环比出现量价双跌。

途远昆明瑞丽

值得注意的是，除商品房外，商业、写字楼成交价格同步下降。这也是今年以来，继5月商品房、商业、写字楼价格首次全部下跌后，再次出现“三跌”现象。

(1)7月昆明房价创近15个月新低。

具体来看，根据昆明瑞丽的数据，7月昆明商品房成交均价为14702元/平方米，今年首次跌破1.5w/平方米大关，也是近15个月来昆明房价的最低点。

从降幅来看，7月份商品住宅价格比6月份下降884元/m2，环比下降约5.67%(昆明瑞丽显示下降5.46%，为剔除退房等后数据修正的差异。).

数据来自昆明瑞丽/昆明楼市制图

通过数据对比可以发现，7月份的商品房价格已经回到了去年12月份的水平，与今年5月份的高价相比，每平方米下降了1000多元。

但由于月度数据，会受到市场等综合因素的影响，波动较大，不稳定。所以房价是否会继续下跌，需要根据后续的市场情况综合判断。

相比房价的下跌，昆明7月商品房成交面积的下跌更为惨烈。7月昆明商品房共成交48.88万㎡(4011套)，环比6月下降约19.57%。

昆明楼市/制图

从房子数量来看，7月份比6月份少卖了1000套房子。

与同期相比，明显受疫情影响的今年前7个月成交面积比去年同期减少8.26%左右。成交量的萎缩直接反映了市场消费的疲软。

7月昆明市场价格下降，意味着降价难度加大。如果这种情况不扭转，后市就不乐观。

(2)昆明房价下跌的原因是什么？

看了7月份的数据，很多人可能更加好奇:导致房价下跌的原因是什么？哪个板块跌幅更大？……

在回答以上问题之前，我们需要明确一下统计数据的逻辑。根据记录数据的统计口径，价格以销售记录为准。因此，在数据的反映中，价格是在交易之后才出现的。

从昆明瑞丽划分的12个板块成交情况来看，7月中旬，东南板块成交面积最大，约9.42万㎡，而中心板块在所有板块中成交面积最小，仅为0.03万㎡。

途远昆明瑞丽

对比6月各板块成交面积，可以明显看出，7月成交面积逐月上升的板块只有中心、世博、北市、呈贡四个板块。其中，成交面积涨幅最大的北市板块，仅比6月多卖了1.6万㎡。

与之相对应的是，成交面积下降的板块有8个，其中官南板块成交面积环比降幅最大，比6月少卖6.2万㎡。

也就是说，7月份昆明各板块成交面积涨少跌多是整体成交量大幅下滑的主要原因。

昆明楼市/制图

同样，从各个板块的成交均价也可以看出涨少跌多的情况。

相比6、7月份，昆明房价逐月上涨的板块只有灌南、空港和呈贡三个板块。其中，官南板块环比涨幅最大，约为1658元/㎡。

从8个下跌板块来看，滇池板块跌幅最大，跌幅约为7684元/㎡。

相比不太明显的涨幅，7月份，滇池板块成交价格大幅跳水，客观上拉动昆明市场成交均价大幅下跌。

整体来看，从对应的价格来看，7月昆明成交逐月上涨的北市、世博板块，实际上呈现出以价换量的市场态势；而之前成交价格一直较高的中心、副中心、滇池板块，成交价格下降明显，反映了整体市场房价大幅下跌的现实。

当然也要看到特殊的一面。由于中部板块供应量一直较少，对价格的影响有限；但滇池板块之所以量价齐跌，与云南周边项目整改背景下，沿线项目暂停备案不无关系。

要知道，滇池板块的低密度和高端产品属性，一直以来都是昆明市场价格偏高的区域。沿线项目暂停备案意味着相应的数据将不会纳入统计，这在一定程度上使得市场的反映不完全，导致昆明房价的数据有所下降。

所以，其实7月昆明市场量价双降是普遍性和特殊性综合作用的结果。

(C)以价格换取公寓数量的效果显著。

我们从去库存的角度来看商品房的后市。截至今年7月，库存面积最小的中部板块在所有板块中去化周期最长，需要8.4年才能卖完库存。

东南板块库存最大，但销售情况相对较好。所以去污周期也是所有板材中最短的，只有1.1年。

昆明楼市/制图

相反，之前库存去化周期相对较短的关南板块，由于销售价格坚挺(7月涨幅最大)，销售困难(7月跌幅最大)，去化周期也较之前有所延长。

然而，与7月份商品住宅市场整体呈现降价难卖的局面相比，昆明的公寓市场却是另一番景象。

一开始我们说，7月昆明商品住宅、商业、办公物业又出现了“三跌”。其中，涵盖公寓产品的写字楼物业成交均价环比下降9%，但销售面积环比增长97.69%。

昆明楼市/制图

由此可见，在昆明市场由公寓引发的这波降价潮中，公寓产品以价换量的效果相当显著。

当然，7月写字楼8816元/平方米的成交均价并不是今年最低的。但纵观公寓市场，单个项目降价3000+元/平方米，甚至半价二套，以及价格减半，依然具有吸引力。

虽然公寓和房子在居住方面没有可比性，但在消费层面，公寓的低总价会在一定程度上分流居住消费。

或许，这也是目前商品房销售困局的一个影响因素。